天津公积金贷款买房的正确步骤

admin 2020-02-18 15:04 公司动态
真正要贷款的时候,一般公积金贷款其实都是不够的。所以很多人都是组合贷款:公积金贷款+普通商业贷款。 
 

 
 首先来科普一下贷款买房的几种方式:
 
  目前在中国买房有两种付款方式,一、全款; 二、贷款。
 
  贷款又分为:商业贷款和公积金贷款两种。
 
  商业贷款可以用来买住宅、商住;
 
  公积金贷款不能用于购买商住,只能用于买住宅、装修、租房等。
 
  公积金贷款和商业贷款对于购房者的主要不同之处在于(1)额度(2)贷款利率(3)流程
 
  (1)额度
 
  商业贷款:第一套房首付需要至少3成,第二套房需要首付至少6成,第三套房停贷。(要求收入证明开到每月还款额的两倍)
 
  公积金贷款:第一套房首付需要3成(北京的情况是90平米以下的普通住宅可以2成),第二套房需要首付至少6成(每个省份都有公积金贷款额度的限制,北京根据信用评级略有差别,80-104万不等。),第三套房停贷。
 
  (主要指的是住宅,商住不分一套二套,一律首付至少五成)。
 
  (2)贷款利率
 
  目前商业贷款的基准利率是:6.55,商业贷款分为等额本金和等额本息两种还款方式,简单来说,等额本息就是每月还款数额是一样的,等额本金就是每个月约还越少,但最开始压力很大。
 
  公积金贷款的基准利率是:4.5
 
  天津目前的情况是
 
  a.首套房基本上是基准利率,但也有部分楼盘因为合作银行不同,能给出9-9.5折的折扣。
 
  b.二套房基本上是1.1倍利率。
 
  举个例子:
 
  首套房贷款80万,30年,按照基准利率计算。
 
  商业等额本息需要还102.98万利息,
 
  公积金贷款需要还65.93万利息。
 
  (3)贷款流程
 
  商业贷款的流程是:双方签订买卖合同-评估-银行面签-批贷-过户-抵押登记-放款
 
  公积金贷款的流程是:双方签订买卖合同-评估-公积金管理中心初审-面签-过户-放款-抵押登记办理
 
  说了那么多理论,我们来看看实际是怎么走的。
 
  此处以公积金贷款为例来个科普。
 
  公积金贷款相比起普通贷款,优点一般有:贷款利率优惠,还款方式、提前还款灵活方便,贷款成数高,首付压力小。
 
  缺点也很明显:不能在异地贷款买房,放贷周期长、周期限制严格。
 
  申请条件:
 
  购买城镇具有所有权的自住住房
 
  申请贷款前6个月正常缴存住房公积金
 
  借款人的家庭没有尚未还清的住房公积金债务
 
  需要什么材料 & 办理流程
 
  这里又需要分成三种情况:
 
  贷款还没建好的一手房 贷款买建好了的一手房
 
  贷款买二手房
 
  不同类型需要准备不同的材料,这个时候党章就又很有效了。
 
  公积金贷款额度: 
 
  贷款嘛,肯定要考虑额度。公积金贷款额度的事情,那真的太复杂了,额度有上限,具体额度是根据公积金账户余额、月缴存额、房价、房龄、借贷人年龄等综合计算的。
 
  大家可以简单粗暴地去受托银行的网点问,请业务人员帮你算,也可以自己先算一下。
 
  公积金贷款额度是有上限的,具体额度是根据公积金账户余额、月缴存额、房价、房龄、借贷人年龄等综合计算的。所以十三姨前面才说,如果你要考虑买房了,那就算着时间停止提取公积金租房,不然就直接影响公积金账户余额,也就影响贷款额度了。
 
  如果你公积金贷款金额不足,也就是上面的第二种情况。那具体你的公积金贷款额度是多少,大家可以去受托银行的网点问,业务人员会帮你算。如果你想自己算,那就接着看下面 有两种方式:
 
  个人月缴额要一定基数以上才能贷满。如果按月缴存额来算,具体公式:月缴额/0.14*6*15。也就是说,一个人贷的话,余额5万就可以贷满了,可以贷50万。如果有补充公积金可以贷60万。如果是夫妻一起贷款,那月缴额按照两个人加起来的算,超过780元*2就可以贷满100万,如果有补充公积金可以贷到120万。
 
  如果你按照账户余额来算,余额乘以40 大约就是你能贷的数目。大于50万按照50万算,不到50万的和月缴的公式做对比,哪个小取哪个。
 
  申请贷款时公积金账户余额有3万,月缴存额1500左右,贷到了44万。大家可以用上面两张办法来算算看……以检测你们看懂了没……以及还贷款……智商还够的请往下接着看
 
  还贷款主要有2种:等额本金还款和等额本息还款。等额本金是说,每个月还的本金一样,利息不一样,等额本金会越还越少,就是开头还得多,后面越还越少。等额本息是说,每个月还款总额一样。两种还款方式,等额本金所还的利息会稍微少一些。
 
  当你真正要贷款的时候,一般公积金贷款其实都是不够的。所以很多人都是组合贷款:公积金贷款+普通商业贷款。
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